Manutenzione e sostituzione dell’ascensore: come distribuire la spesa

Di norma, la spesa relativa alla manutenzione e alla sostituzione dell’ascensore già esistente va ripartita in condominio, alla luce di quanto previsto dal Codice Civile, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. E tale criterio legale può essere derogato solo mediante convenzione espressa contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale o in deliberazione assembleare approvata all’unanimità. Pertanto, l’assenza di espressa deroga comporta l’applicazione del criterio legale anche ai proprietari di locali commerciali posti al piano terra e che abbiano accesso alle parti comuni dell’edificio tramite l’ascensore.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (sentenza numero 31675 del 4 dicembre 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Frosinone.
Legittime, nello specifico caso, le obiezioni sollevate da due proprietari di unità immobiliari nel palazzo e mirate a censurare la delibera con cui è stata approvata l’installazione di quattro ascensori in sostituzione di quelli già esistenti ed è stata prevista la ripartizione delle spese alla luce di quanto previsto dal regolamento condominiale, cioè in proporzione alla posizione del valore delle rispettive quote proprietarie, ossia con riferimento alla posizione in altezza del piano, escludendo, invece, dal riparto delle spese alcuni condòmini, nella specie i proprietari dei vani scala e dei locali commerciali.
Erronea, secondo i giudici, la delibera condominiale in esame. Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere espressamente contenuta o nel regolamento condominiale o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condòmini.
Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione, di ricostruzione delle scale e delle spese relative a manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune, anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condòmini ne fruiscono, con conseguente obbligo gravante altresì su detti partecipanti, in assenza di titolo espressamente contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.