Non assicurata concretamente la totale libertà del cespite: legittimo il recesso del compratore

Legittimo il recesso del promissario acquirente se il promittente venditore non ha tenuto fede all’impegno di assicurare la totale libertà del cespite da pesi, oneri e vincoli di ogni genere, inclusi gli usi civici.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (sentenza numero 23592 del 20 agosto 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo alla compravendita di un immobile.
A dare il ‘la’ alla querelle giudiziaria è stato il compratore, il quale ha citato in giudizio venditore ed agenzia immobiliare, esponendo di aver sottoscritto un contratto preliminare di acquisto di un immobile, versando come acconto la somma di 12mila euro, e di non aver però potuto sottoscrivere il contratto definitivo in quanto sull’immobile era risultata pendente una domanda di sanatoria edilizia, non definita dal Comune a causa della mancanza della documentazione attestante il pagamento dei diritti di segreteria, del ‘nulla osta0 paesistico-ambientale e dell’affrancazione – da usi civici – del lotto su cui insiste l’immobile.
Per il compratore è palese la legittimità del suo recesso dal contratto, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore. E questa tesi è condivisa non solo dai giudici di merito ma anche dai magistrati di Cassazione, poiché il venditore non ha adeguatamente dimostrato di essersi tempestivamente attivato per ottenere la definizione della pratica di sanatoria edilizia insistente sul cespite, per chiedere l’affrancazione degli usi civici, ove esistenti, e per ottenere il ‘nulla osta’ paesistico.
In generale, poi, costituisce onere della parte promittente venditrice, che si sia impegnata ad assicurare la totale libertà del cespite compravenduto, senza alcuna eccezione o esclusione, dar prova di essersi quantomeno attivata per richiedere, presso le competenti autorità, il rilascio dei documenti, o l’attivazione o la definizione delle procedure, necessarie per il completamento del progetto negoziale. E rientra nell’ambito della diligenza nell’adempimento imposta al promittente venditore non soltanto il comportamento attivo nella richiesta della concessione edilizia, o nella coltivazione della pratica di sanatoria, ma anche la dimostrazione di aver confidato senza colpa nella legittimità dei titoli domandati ed ottenuti, in modo tale da escludere che il promissario acquirente possa subire conseguenze negative, anche a fronte di iniziative giudiziarie eventualmente promosse da terzi.
Non a caso, rientra nell’ambito della diligenza richiesta al promittente venditore anche la consegna del certificato di abitabilità o agibilità, ovvero l’assicurazione della sussistenza delle condizioni per il suo ottenimento, salvo che il promissario acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa documentazione.
Va infine considerato che, laddove su un immobile insista un diritto di uso civico (come nel caso di terre possedute da Comuni, frazioni di Comune, comunanze, partecipanze, Università ed altre associazioni agrarie), il regime di inalienabilità e di indisponibilità cui il bene è assoggettato permane fino all’affrancazione del diritto. Anche sotto questo specifico profilo, quindi, il venditore avrebbe dovuto almeno dar conto di aver presentato la richiesta di affrancazione, cosa che, invece, non risulta, e che il venditore non deduce specificamente di aver fatto, né entro la data fissata per la stipula del rogito, né entro il termine contenuto nella diffida ad adempiere inviatagli dal compratore.
Poiché, nella vicenda in esame, le parti avevano espressamente previsto, nel contratto preliminare, che il bene sarebbe stato libero da pesi al momento del rogito, la persistenza del vincolo – ossia usi civici – dimostra il mancato rispetto, da parte del venditore, del previso obbligo dallo stesso convenzionalmente assunto.
In definitiva, in assenza di prova di un comportamento attivo, idoneo ad integrare gli obblighi di diligenza imposti al promittente venditore, così come previsti dalla legge e dalla specifica clausola negoziale esistente nella fattispecie, va ritenuto legittimo il recesso del compratore dal contratto preliminare di compravendita oggetto di causa.