Preliminare di compravendita: come liquidare il danno a fronte dell’inadempimento

A fronte dell’inadempimento di un contratto preliminare di compravendita, il danno non può essere liquidato automaticamente nella differenza tra il prezzo concordato nel preliminare e quello ricavato dalla successiva vendita a terzi, bensì deve essere ancorato alla perdita o al mancato conseguimento di un utile provocato dall’inadempimento, tenendo conto di tutte le circostanze concrete del caso, purché allegate e provate e ragionevolmente prevedibili.
Questa la prospettiva adottata dai giudici (ordinanza numero 22907 dell’8 agosto 2025 della Cassazione) alla luce del contenzioso del complesso contratto tra una società e un privato.
In sostanza, secondo quanto ricostruito, con contratto preliminare la società aveva promesso di acquistare dal privato un terreno edificabile, per il corrispettivo di 560mila euro, alla condizione del rilascio di un permesso a costruire una volumetria complessiva di 2.741 metri cubi, e, allo stesso tempo, con separato preliminare, la società aveva promesso in vendita al privato due appartamenti e due garage, nel costruendo complesso residenziale, per il prezzo di 230mila euro ciascuno.
Pure a fronte di contrasti in merito alla possibilità di ottenere il rilascio del permesso a costruire e di utilizzare l’intera cubatura, possibile solo costruendo in aderenza ad un muro posto sul confine, la promissaria acquirente era stata diffidata a concludere il definitivo. Decorso vanamente il termine assegnato, il privato, ritenendo il preliminare di vendita del terreno ormai risolto, ha alienato il terreno a terzi.
Inevitabile il contenzioso, con passaggio decisivo in Appello, laddove i giudici hanno dichiarato la risoluzione del preliminare avente ad oggetto il terreno, per inadempimento della promissaria acquirente, ritenendo non sussistesse alcun ostacolo per lo sfruttamento edificabile del suolo per l’intera volumetria e, quindi, che il contratto fosse regolarmente eseguibile, e hanno condannato la società acquirente al risarcimento del danno, liquidato in 90mila euro, pari alla differenza tra il prezzo concordato dalle parti e quello, inferiore, al quale il bene era stato alienato dal privato ad altra società.
Su questo fronte prendono posizione anche i magistrati di Cassazione, innanzitutto confermando il risarcimento sancito in Appello. Ciò perché la originaria domanda di risarcimento non era contenuta entro un importo pari o non superiore a 90mila euro. Nello specifico, il privato ha esplicitamente precisato di voler ottenere il risarcimento integrale del pregiudizio subito, tenendo conto di quanto già percepito, pretendendo una somma aggiuntiva rispetto all’ammontare della caparra che già era stata corrisposta dalla società, e, in questa ottica, i giudici d’Appello non hanno ecceduto dai limiti della domanda e non hanno riconosciuto alla parte venditrice la facoltà di trattenere la caparra, pur avendo esercitato un’azione di risoluzione e non di recesso.
Ciò detto, va ‘censurato’, secondo i giudici di Cassazione, il metodo di quantificazione del danno da inadempimento.
Su questo fronte, difatti, in Appello è stato liquidato il danno da inadempimento nella differenza tra quanto il privato avrebbe ottenuto dalla corretta esecuzione del preliminare ed il prezzo incassato dalla vendita del terreno a terzi, pari a 90mila euro. Tale automatismo non è però condivisibile, osservano i giudici di Cassazione: l’entità del danno va ancorata alla perdita o al mancato conseguimento di un utile provocato dall’inadempimento e si traduce nella differenza tra il prezzo concordato nel preliminare e quello che il medesimo bene aveva al momento in cui l’inadempimento è divenuto definitivo, coincidente con la scadenza del termine fissato con la diffida ad adempiere o, in generale, con quello di proposizione della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, accertato in concreto, potendosi tener conto anche di ulteriori circostanze, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate.