Occupazione senza titolo del bene: come riconoscere il risarcimento per il proprietario

In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è costituito dalla concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale, a meno che non ci sia una compressione della realità del diritto.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 9696 del 15 aprile 2026 della Cassazione) per valutare il contenzioso relativo ad una complessa compravendita immobiliare.
Sotto accusa, su azione dei promittenti venditori, c’è la promissaria compratrice, additata come colpevole di grave inadempimento, tale da legittimare, secondo i venditori, la risoluzione del contratto preliminare.
Tema centrale è soprattutto il risarcimento richiesto dai venditori.
In generale, in tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite al promissario acquirente non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per l’illegittima occupazione del bene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissario acquirente, poiché la risoluzione del contratto determina il venir meno della causa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l’occupazione divenuta senza titolo. Pertanto, il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l’obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo. Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.
Su questo fronte, poi, a fronte di una richiesta di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario dell’immobile è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui è chiamato a fornire la prova.
Applicando questa visione alla vicenda in esame, va evidenziato, secondo i giudici di Cassazione, che i promittenti venditori non hanno allegato né, tanto meno, provato: la concreta possibilità di locare l’immobile a terzi; l’esistenza di trattative o proposte di locazione; il canone locativo effettivamente ricavabile per l’immobile; la perdita di occasioni di vendita o locazione a condizioni più vantaggiose.